Ceny mieszkań w Polsce. Mieszkania coraz droższe. Dlaczego ceny rosną? Prognozy 2022

2022-02-0312:21

Ceny mieszkań w Polsce są o około 16% droższe niż przed rokiem. Przypomnijmy, że w I kwartale 2021 roku ceny mieszkań skoczyły o 8%. Spadków właściwie nie ma, co bardzo dobrze widać w tabeli z cenami mieszkań w IV kwartale 2021, zamieszczonej w artykule. Poniżej znajdziecie aktualne dane na temat cen mieszkań w największych miastach w Polsce i ich procentowe wzrosty. Czy sytuacja się zmieni? Dowiedz się jakie są prognozy 2022. Czy mieszkania w 2022 roku będą tańsze? Poznaj opinie ekspertów.

Spis treści

1. Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?
2. Ceny mieszkań w Polsce tabela - IV kwartał 2021
3. Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2021
4. Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021
5. Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021
6. Ceny mieszkań w Polsce - jakie są prognozy na 2022 rok?
7. Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?
8. Kredyty mieszkaniowe coraz droższe
9. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań
10. Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?

W IV kwartale 2021 roku ceny mieszkań wciąż rosły. Z raportu Expandera wynika, że przeciętnie były aż o 16% wyższe niż przed rokiem. Rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16% r/r. W Warszawie trzeba już zapłacić ponad 14 tys. zł za m², w Krakowie około 12,5 tys., Białymstoku prawie 10 tys. Dokładne dane w tabeli poniżej.

Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. Z drugiej strony mamy rekordowy popyt. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Nie bez znaczenia są zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń, czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Czytaj więcej:

Obserwujemy też rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności chętnie inwestują w nieruchomości, zamiast liczyć na niewielkie odsetki, chociaż to się może zmienić po podwyżce stóp procentowych. Na rekordowo wysokie ceny mieszkań w Polsce wpływają także rosnące ceny materiałów budowlanych, a przez to – koszty prowadzenia całej inwestycji. Zgodnie z danymi GUS, cena produkcji budowlano-montażowej w sierpniu 2021 w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 4,4%, a w porównaniu z lipcem 2021 - o 0,7%.

Przypomnijmy, że jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki w tym obszarze. Zgodnie z danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 roku 4944 zł, a w II- 5112 zł. To o 545 zł więcej niż rok wcześniej, a warto pamiętać, że w podaną kwotę wliczają się nieruchomości z całej Polski. Średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe.

Czytaj też:

Aktualna sytuacja wygląda tak, że deweloperzy budowaliby dużo więcej nowych mieszkań, ale niestety borykają się z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi oraz małą dostępnością gruntów. Liczba wolnych działek np. w Warszawie jest niższa niż jeszcze kilka lat temu. Ale rozwijają się nowe tereny jak np. Ursus, Włochy i inne znajdujące się nieco dalej od centrum, ponieważ poprawia się system komunikacji miejskiej.

Ponadto nowy trend pracy z domu, który pozostanie z nami jeszcze na jakiś czas, tworzy nowe potrzeby mieszkaniowe. Klienci poszukują mieszkań w dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta enklawach zieleni i spokoju.

Analiza cen mieszkań - rynek wtórny, Warszawa

Rozwijamy nasz serwis dzięki wyświetlaniu reklam.

Blokując reklamy, nie pozwalasz nam tworzyć wartościowych treści.

Wyłącz AdBlock i odśwież stronę.

Polecany artykuł:

Ceny materiałów budowlanych dalej idą w górę. Które w styczniu 2022 zdrożały na…

Ceny mieszkań w Polsce tabela - IV kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce tabela - III kwartał 2021

Przypomnijmy, że II i III kwartale 2021 na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w II kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej, a metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.

Ceny mieszkań w Polsce tabela - II kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce tabela - I kwartał 2021

Ceny mieszkań w Polsce - jakie są prognozy na 2022 rok?

Bardzo trudno przewidzieć czy spadki cen mieszkań faktycznie się pojawią. Z jednej strony podwyżki stóp procentowych mogą hamować popyt i ściągać ceny w dół. Z kolei wzrost cen może wywołać zaostrzenie konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Jego rezultatem może być bowiem napływ dużej fali imigrantów. To mogłoby istotnie podnieść koszty najmu i w rezultacie przełożyłoby się na wzrost popytu inwestycyjnego na mieszkania.

Jak już wspomnieliśmy, nie bez wpływu na ceny mieszkań w Polsce będą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, ale też wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 roku.

Czy mieszkania w 2022 roku będą tańsze? Prognozy ekspertów mówią, że nie, choć dynamika wzrostu ma wyhamować w najbliższych dwóch latach. Mieszkania cieszą się i będą się jeszcze długo cieszyć zainteresowaniem inwestorów. W ostatnim czasie obserwujemy duże zainteresowanie funduszy inwestycyjnych rynkiem mieszkaniowym. Wykupują one całe osiedla, aby sprzedać je później z zyskiem. To powoduje, że mieszkań na rynku zaczyna brakować i są coraz droższe. Czytaj więcej na temat inwestycji funduszy TUTAJ.

Zdaniem ekspertów w przyszłym roku można się spodziewać kolejnej, nawet około 15% podwyżki cen mieszkań w Polsce. Bardzo wysoki popyt na nieruchomości w coraz większym stopniu przekłada się na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży, choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Na pewno byłby to lepszy scenariusz niż taki, w którym ceny mieszkań rosną tak gwałtownie, że to one spowodują, że chętnych do zakupu mieszkań ubędzie.

Aktualnie nieduże są szanse na to, że mieszkania stanieją. Powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. Szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4% wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6% kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków. Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne.

Trudno ocenić dalsze tempo wzrostu cen mieszkań. W pierwszym kwartale 2021 wzrost cen mieszkań był na poziomie 8%, w drugim - 10%, w IV już 16%. Co będzie dalej? Pamiętajmy, że branża nieruchomości to łańcuch zależności pomiędzy pośrednikami nieruchomości, deweloperami, firmami budowlanymi (generalni wykonawcy), inwestorami oraz nabywcami. W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała.

Gdzie najbardziej wzrosły ceny mieszkań?

Największe wzrosty w IV kwartale 2021 roku, przekraczające 20% r/r, odnotowane zostało w Białymstoku (25% r/r) i Sosnowcu (20%). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bydgoszczy (7,4% r/r) i Częstochowie (9,8% r/r).

Kredyty mieszkaniowe coraz droższe

Banki pożyczają na mieszkania rekordowe kwoty, a wciąż nie powiedziały ostatniego słowa. Dziś nie tylko Polacy chcą zaciągać kredyty mieszkaniowe, ale też banki bardzo chcą ich udzielać.

Aktualnie wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne. Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27% we wrześniu do 3,44% obecnie. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38%. To jednak nie koniec. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8%. W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego przekroczyłoby 7%. Rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2 419 zł, czyli o 56% więcej niż we wrześniu.

Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38% wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł.

Polecany artykuł:

Ceny mieszkań Warszawa. Ceny w stolicy przekroczyły 14 tys. za metr! Co dalej? …

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski. Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Gdzie w Polsce kupisz najtańsze mieszkanie?

Z raportu Expandera wynika, że każdy kto będzie chciał kupić mieszkanie w w ciągu najbliższych miesięcy, czy nawet lat, musi przygotować się na niemały wydatek. Przykładowo ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły już 10 600 zł za m², w Gdańsku 50-metrowe mieszkanie zdrożało aż o 70 000 zł. Podwyżki nie ominęły też Radomia (22%), Torunia (21%) i Katowic (19%). Mimo to na razie nic nie wskazuje na to, że mieszkania miałyby tanieć. W raporcie czytamy, że m² najbardziej podrożał w Gdańsku i Wrocławiu, jedynie w Gdyni w ostatnim kwartale nieco spadł.

Z raportu wynika, że wśród największych miast w Polsce najtańsze mieszkanie kupimy w Radomiu i Częstochowie. Najdrożej zapłacimy za m² w stolicy i w Gdańsku.

Marzena Sarniewicz