Zbyt mała odległość domu od granicy działki może skutkować rozbiórką budynku

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl alarmują, że trzeba zwracać uwagę naodległość domu od granicy działki. Złamanie obowiązujących przepisów możebowiem skutkować poważnymi konsekwencjami.

Kilka lat temu jeden znajbardziej popularnych polskich dzienników donosił o kłopotach rodzeństwa,które po 16 latach dowiedziało się, że wybudowany przez nie dom stoi zbytblisko granicy działki. Urzędnicy najpierw sugerowali zamurowanie okiem lub ichwymianę na luksfery, a potem nakazali rozbiórkę domu. Na całe szczęście takdramatyczne sytuacje mają miejsce bardzo rzadko. Tym niemniej trzeba zwracaćszczególną uwagę na przepisy określające usytuowanie domu na działce. Winternetowych poradnikach dość często jest mowa tylko o dwóch limitachodległości domu od granicy gruntu (4-3 metry). Eksperci portalu RynekPierwotny.plwyjaśniają, że regulacje dotyczące położenia domów na działce są bardziejskomplikowane.

Czasem dom możnawybudować bliżej niż 3-4 metry od granicy

Jeżeli chodzi o zasady określające położenie domu nadziałce, to trzeba odwołać się do rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaćbudynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Wspomniany akt prawny wymienia dwiepodstawowe zasady:

Warto również pamiętać,że wedle rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. najmniejsza dopuszczalna odległość okna dachowego od granicydziałki budowlanej wynosi 4 metry. Inny ważny limit odległość od granicyz sąsiednim gruntem wynosi min. 1,5 metra i dotyczy następujących częścibudynku jednorodzinnego: daszek nad wejściem, schody zewnętrzne, balkon, okap,gzyms, galeria, taras oraz rampa i pochylnia (z wyjątkiem pochylni dlaniepełnosprawnych).

Ministerialnerozporządzenie w pewnych okolicznościach przewiduje możliwość zastosowaniamniej restrykcyjnych zasad. Jeżeli szerokość gruntu nie przekracza 16 metrów,to w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej ściana bez drzwi oraz okien możeznajdować się w odległości 1,5 metra od granicy. Obniżenie limitu odległościściany bez drzwi i okien do 1,5 metra od granicy działki jest możliwe równieżwtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje takierozwiązanie. Warto pamiętać, że wspomniany plan oprócz zasad korzystnych dlawłaściciela domu może zawierać także dodatkowe restrykcje związane z położeniembudynku jednorodzinnego na działce.

Zupełnie osobnąkwestią jest usytuowanie domu względem działki drogowej. Warto pamiętać, że wodniesieniu do takiej działki nie obowiązują wcześniej wymienione limityodległości. Kolejny ważny aspekt jest związany z dobudowaniem domu-bliźniaka.Taki dom może stanąć w granicy działki pod warunkiem, że będzie stykał się zistniejącym budynkiem sąsiednim swoją całą ścianą boczną, a także posiadałwysokość zgodną z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lubplanem miejscowym.

Błąd geodety może spowodować problemy z lokalizacją domu

W internecie możnaznaleźć sporo pytań zdenerwowanych właścicieli domów, którzy dowiedzieli się,że ich budynek został posadowiony zbyt blisko granicy działki. Jak tłumacząeksperci portalu RynekPierwotny.pl, taka sytuacja jest na przykład skutkiembłędu urzędnika, geodety lub ekipy budowlanej. Właściciel domu, który poniósłkoszty związane ze złym usytuowaniem budynku, może w sądzie cywilnym domagaćsię rekompensaty od osoby lub instytucji odpowiadającej za kłopoty. Dlawiększości właścicieli domów priorytetem będzie jednak rozwiązanie prawnego problemuz lokalizacją budynku.

Jeżeli budowa jeszczesię nie zakończyła, to zbyt bliska odległość domu od granicy działki możeskutkować uchyleniem pozwolenia budowlanego i koniecznością wnioskowania opozwolenie na wznowienie prac (pod warunkiem przedstawienia zmienionegoprojektu). Taka sytuacja oczywiście jest bardzo kłopotliwa. Warto jednak zdawaćsobie sprawę, że jeszcze większymi problemami skutkuje ujawnienie złejlokalizacji budynku już po zakończeniu jego budowy (podczas inwentaryzacjigeodezyjnej powykonawczej). W takim przypadku właściciel świeżo ukończonegodomu będzie miał problemy z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Starszych budynków także dotyczą limity odległości odgranicy

Właściciele starszychbudynków też mogą mieć problem związany ze zbyt małą odległością od granicydziałki. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z20 marca 2009 r. (VII SA/Wa 1933/08). Stołeczny sąd uznał, że przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. dotyczące bezpieczeństwapożarowego powinny być stosowane również do starszych budynków, które jużistniały 16 grudnia 2002 r. Dlatego w razie przegranego sporu z sąsiadem trzebaliczyć się z koniecznością zamurowania okien lub wykonania ściany oddzieleniaprzeciwpożarowego (posiadającej ewentualnie luksfery, cegłę szklaną lub inneprzeszklenia do 10% powierzchni).

Andrzej Prajsnar